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Mai 2021
« Vu l’article 1317-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 [actuel article 1369, alinéa 3], et les articles L. 312-15 et L. 312-17 du code de la consommation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 14 mars 2016 [actuels articles L. 313-40 et L. 313-42] :
Aux termes du premier de ces textes, l’acte reçu en la forme authentique par un notaire est, sauf disposition dérogeant expressément au présent article, dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi.
Selon les deux derniers, une promesse unilatérale de vente acceptée doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts. Dans l’hypothèse où il est indiqué que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte doit porter, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que, s’il recours néanmoins à un prêt, il ne pourra se prévaloir des dispositions du chapitre relatif au crédit immobilier. Si la mention exigée manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de son obtention.
Il y a lieu de relever que le législateur n’a prévu aucune disposition dérogeant expressément à l’article 1317-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 [actuel article 1369, alinéa 3].
Par ailleurs, il a été jugé que la formalité de la mention manuscrite exigée par les anciens articles L. 341-2 et L. 341-3 du code de la consommation ne s’appliquait pas aux cautionnements consentis par acte authentique (Com., 14 juin 2017, pourvoi n° 12-11.644, Bull. 2017, IV, n° 82).
Pour accueillir la demande de M. et Mme T… , l’arrêt retient que les bénéficiaires n’ont pas apposé de leur main la mention sur la promesse unilatérale de vente qu’ils finançaient leur acquisition sans avoir recours à un prêt, qu’il ne peut être dérogé aux dispositions du code de la consommation qui relèvent de l’ordre public de protection et qu’il importe peu que la promesse unilatérale de vente ait été conclue par un acte notarié.
En statuant ainsi, alors que la formalité de la mention manuscrite exigée par l’ancien article L. 312-17 du code de la consommation [actuel article L. 313-42] ne s’applique pas à la promesse de vente reçue en la forme authentique par un notaire, la cour d’appel a violé les textes susvisés.».
La Cour de cassation rappelle ici la force probante d’un acte reçu en la forme authentique, garantissant la validité du fond et de la forme de celui-ci ; si bien qu’il n’est plus nécessaire de respecter les dispositions protectrices du code de la consommation.
En conséquence de quoi, en cas de litige, il pourra revenir au notaire, au titre de son devoir de conseil, de prouver que le client a signé l'acte en parfaite conscience de l'étendue de son engagement.
Cass. 3e civ., 18 mars 2021, n° 20-16.354
